竹北買屋 / 竹北買房 - 竹北文化中心昌益御璽4改3美式開放大空間(新竹首購推薦)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬 (含車位價)
參考單價：44.34 萬/坪
地址：新竹縣竹北市建國街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：昌益御璽
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：44.65 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.81 坪
附屬建物面積：3.58 坪
共同使用：10.26 坪
土地面積：8.22 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：86 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道機械式
車位描述：93號
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理描述：3304元
鄰近學校：縣立竹仁國小、縣立仁愛國中
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1337267 之物件資料，以買房者立場進行分析：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與生活機能：位於竹北核心區（建國街），鄰近文化中心、商圈與市場，生活便利性高。學區資源：距離縣立竹仁國小約 4 分鐘，仁愛國中步行可達，對有子女就學需求的家庭具吸引力。格局規劃：採美式開放式廚房設計，室內空間方正，四房改三房後空間利用率高，適合家族同住。社區品質：昌益建設品牌，一層兩戶設計維護隱私與靜謐性，且電梯已更新，管理維持良好。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：資料顯示為 86 年（推測为民國 86 年即 1997 年左右落成），距今約 25-30 年，部分管線或公共設施可能需留意。頂樓風險：位於 7 樓/7 樓最高層，雖採光佳，但需注意夏季隔熱與防水防漏問題。停車空間：僅有坡道機械式車位，使用上較傳統乾地車位不便，且遇緊急情況可能影響車輛進出速度。格局爭議：提及「陽台外推」，若未納入合法登記，可能涉及違建風險。
機會 (Opportunities)	購屋預算控制：以每坪 44.34 萬之單價評估，於竹北核心區尚屬合理範圍，首購或換屋族可考慮。空間優勢：總坪數近 45 坪，室內約 30 多坪實際使用面積，相較同價位新案，擁有較大居住寬敞度。資產保值：學區與成熟商圈屬性，通常在市場波動時較具抗跌性，未來轉手流動性可期。
威脅 (Threats)	貸款限制：因屋齡較高且涉及陽台外推（若有違建疑慮），銀行貸估價與核貸成數可能受限，影響資金規劃。維修成本：中古屋隨年歲增加，水電、管線等隱蔽工程可能有修繕需求，需預留翻新預算。法規風險：若「陽台外推」認定為違建，未來可能面臨改善義務或影響產權移轉登記流程。

2. 物件評論

此物件對於重視學區便利性與居住空間寬敞度的家庭而言，值得列入買房清單；但若您對新屋成色有高度要求，或預算非常緊縮則需再行評估。

主要理由如下：

地段價值穩健：竹北核心區加上雙學區（國小、國中），生活機能完善，長期持有與抗跌能力較佳。
空間利用高：美式格局配合一層兩戶的隱私性，住感較好於一般高密度的社區。
需審慎確認風險：購買前務必委託專業人員確認「陽台外推」的權屬合法性及頂樓防水狀況，並請仲介協助確認銀行對該筆物件之貸估價條件，以免影響貸款成數與後續交易。

綜合而言，若預算能容納中古屋潛在修繕成本，且確認法律面無顯著瑕疵，此物件具相當性價比。

問與答

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